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房（fáng）地（dì）产系列（liè）研（yán）究报告（gào）

房地产是宏观（guān）经济研（yán）究（jiū）的（de）重（chóng）要领（lǐng）域（yù），深入研（yán）判房地（dì）产发展历（lì）史、走势和（hé）相关因（yīn）素（sù），在当前具有（yǒu）很强的现（xiàn）实意义。本文《住房（fáng）市场发（fā）展新阶（jiē）段：“好（hǎo）房（fáng）子”内涵（hán）解析（xī）与典型案例》是（shì）房地产（chǎn）系（xì）列研（yán）究之五（wǔ）。本（běn）文（wén）研究认（rèn）为（wéi），我国（guó）住（zhù）房市场（chǎng）发展（zhǎn）已（yǐ）从“有没有”向“好不（bú）好”转变，房地产行业也从规（guī）模（mó）竞（jìng）争（zhēng）转（zhuǎn）向产（chǎn）品（pǐn）力竞（jìng）争（zhēng）的新阶段。近期，头部（bù）房地产企业已（yǐ）经开（kāi）始“卷（juàn）”起了好房子（zǐ），围绕“绿色、低碳、智（zhì）能（néng）、安全（quán）”等（děng）指标（biāo）不断（duàn）丰（fēng）富和（hé）完善（shàn），纷纷推出了好（hǎo）房（fáng）子战略（luè）。本文在分析好房子（zǐ）内（nèi）涵特（tè）征的基础（chǔ）上，梳理了（le）房（fáng）地产（chǎn）企业（yè）在好房子（zǐ）战（zhàn）略（luè）下（xià）的生（shēng）动实（shí）践，为（wéi）下一步完（wán）善好（hǎo）房子（zǐ）建设的政策体系、技术体系、产业体系（xì）和（hé）标（biāo）准体系提（tí）供参（cān）考借鉴。

一（yī）、我国（guó）住房市（shì）场（chǎng）发展进入新阶段

（一）住（zhù）房（fáng）市（shì）场（chǎng）发（fā）展进（jìn）入新阶（jiē）段：从“有（yǒu）没（méi）有”转向（xiàng）“好不（bú）好”

8月23日（rì），住建部部（bù）长倪虹（hóng）在（zài）“推（tuī）动（dòng）高质（zhì）量（liàng）发展”系列主题新（xīn）闻发（fā）布会上表示（shì），现在我国（guó）住房（fáng）发（fā）展（zhǎn）已（yǐ）经（jīng）进入一个新（xīn）阶段，就（jiù）是从“有（yǒu）没有”转向（xiàng）“好（hǎo）不好”。过去，我国房（fáng）地产市场（chǎng）发展较快（kuài），房地产（chǎn）行（háng）业（yè）更重视规模扩（kuò）张（zhāng），采（cǎi）取“高（gāo）负债、高杠（gàng）杆、高（gāo）周（zhōu）转（zhuǎn）”的开（kāi）发模式。最（zuì）新数据显示，截（jié）至2023年底，我（wǒ）国城镇人（rén）均（jun1）住房建（jiàn）筑面（miàn）积已经超过（guò）40平方（fāng）米，人民群众对（duì）住房功能和（hé）质量（liàng）有了（le）新期待（dài）。因此（cǐ），倪虹提（tí）出，要（yào）将（jiāng）新一代信息技（jì）术（shù）、绿色（sè）低（dī）碳（tàn）技术、新（xīn）型建（jiàn）造（zào）技术等新（xīn）技术，以及（jí）新（xīn）产品、新材料（liào）、新（xīn）工艺应用（yòng）到住房（fáng）建（jiàn）设中去，引导房地产（chǎn）业和建筑业，从（cóng）过去（qù）注重速度（dù）、数量，转（zhuǎn）向（xiàng）追求（qiú）高（gāo）质量、新科技（jì）、好服务（wù），使我们的（de）房地产业（yè）和建（jiàn）筑（zhù）业能（néng）够真（zhēn）正转型发（fā）展。

图1 第七次全（quán）国（guó）人口普（pǔ）查（chá）：2020年（nián）城镇人（rén）均（jun1）住（zhù）房建筑（zhù）面（miàn）积（jī）统计（单（dān）位（wèi）：平方米）

（二（èr））房地产企（qǐ）业竞争（zhēng）进（jìn）入（rù）新阶（jiē）段（duàn）：从规模竞争（zhēng）转（zhuǎn）向产品力（lì）竞争

从规模竞（jìng）争转（zhuǎn）向产（chǎn）品力竞争是（shì）房地产企（qǐ）业在市（shì）场（chǎng）下行阶段（duàn）从（cóng）激（jī）烈竞争中（zhōng）率（lǜ）先突围的生存之道。近期（qī），头部（bù）房地产企业已（yǐ）经开（kāi）始（shǐ）“卷”起了好房子（zǐ），几（jǐ）乎（hū）以每（měi）3—4个月的速度进行产品（pǐn）迭代更新（xīn）。以龙湖、中海（hǎi）、华润等为（wéi）代表（biǎo）的头部房（fáng）地（dì）产企业主（zhǔ）动（dòng）顺应住房存（cún）量（liàng）时代（dài）老（lǎo）百（bǎi）姓对住房改善的期待，纷纷推（tuī）出了全新（xīn）的“好房（fáng）子”战略，逐（zhú）渐走（zǒu）出了（le）“产品同质（zhì）化”的陷（xiàn）阱。

第四代（dài）住宅（zhái）号称“把大花（huā）园（yuán）搬上天（tiān）空”，成（chéng）为当下（xià）房地（dì）产企（qǐ）业（yè）产品创（chuàng）新（xīn）的重要选择。一（yī）方（fāng）面，地方政策从之前（qián）的观望（wàng）转向鼓励（lì）发（fā）展，一线城市放（fàng）松了对（duì）“7090”户（hù）型的限（xiàn）制，广（guǎng）州（zhōu）、珠海等城市放宽（kuān）了（le）对赠送面（miàn）积的限制（zhì），如《广州市（shì）建（jiàn）筑工程容积（jī）率（lǜ）计算办法》提（tí）到“在满（mǎn）足连（lián）续开敞率（lǜ）和（hé）进深条（tiáo）件的情（qíng）况下（xià），若（ruò）这部分半开敞空间（jiān）的面（miàn）积不（bú）超（chāo）过套内（nèi）建筑（zhù）面积的（de）20%，就（jiù）可以按照（zhào）一（yī）半计（jì）算面积”，苏州、武汉等城市（shì）则发布了（le）第四代住宅的（de）支持（chí）性政策（cè），更好（hǎo）满（mǎn）足多样化住房需求；另一方面，第四代（dài）住宅（zhái）项目（mù）销售行情（qíng）领先（xiān）于（yú）行（háng）业整体情况，例如，龙（lóng）湖（hú）在重（chóng）庆推出的（de）第四代（dài）住宅“云（yún）河（hé）颂”项目，首开80天即全盘（pán）售罄（qìng），打破了重（chóng）庆（qìng）房地（dì）产（chǎn）市场（chǎng）的多（duō）项（xiàng）纪（jì）录。克而瑞数据显示，第（dì）四代住宅对项（xiàng）目的（de）去化（huà）及流速（sù）有（yǒu）明显助益，重庆非（fēi）四代住宅（zhái）平均去化率仅17%，而（ér）典（diǎn）型四（sì）代住（zhù）宅（zhái）平（píng）均（jun1）去（qù）化（huà）率（lǜ）达到89%。

二、“好房（fáng）子”的内涵特（tè）征解（jiě）析

（一）习近（jìn）平总书记：人民对（duì）美（měi）好生（shēng）活（huó）的向往（wǎng）就（jiù）是我们的奋斗目标（biāo）

习（xí）近平总（zǒng）书记就（jiù）深（shēn）刻指出（chū），“人民对美（měi）好生活（huó）的向往就是我们的奋斗目（mù）标，抓（zhuā）改革、促（cù）发（fā）展（zhǎn），归（guī）根（gēn）到底（dǐ）就是为了（le）让人民过上更（gèng）好的日（rì）子”。去年11月，总（zǒng）书记在考察上海市闵（mǐn）行（háng）区新（xīn）时代（dài）城市建设者（zhě）管理（lǐ）者之家时强调“要践行人民城市理（lǐ）念，不（bú）断满足人（rén）民群（qún）众对住（zhù）房的（de）多样化（huà）、多元化需（xū）求”。进入（rù）新阶（jiē）段，人民群众（zhòng）对（duì）居住（zhù）条件的期待呈现（xiàn）出多样化（huà）、多层（céng）次、多（duō）方面（miàn）的（de）特点（diǎn），因此（cǐ），《中共（gòng）中央关（guān）于进（jìn）一步全面深化改革、推进中（zhōng）国（guó）式现代化的决（jué）定》基于（yú）我国房（fáng）地（dì）产市场（chǎng）供（gòng）求（qiú）关系（xì）已（yǐ）发（fā）生重大变（biàn）化的（de）判（pàn）断（duàn），提出不仅要（yào）加（jiā）大（dà）保障性住房（fáng）建（jiàn）设和供给，满足工（gōng）薪（xīn）群（qún）体（tǐ）刚（gāng）性（xìng）住房需（xū）求，而且明确支持城乡居民多样（yàng）化改（gǎi）善性住（zhù）房（fáng）需（xū）求（qiú）。可以预（yù）见，随（suí）着（zhe）社（shè）会发展、时代进步和人（rén）民生活（huó）水（shuǐ）平（píng）提高（gāo），实施（shī）存（cún）量住房更（gèng）新改（gǎi）造和促进新（xīn）建住（zhù）房品（pǐn）质提升将（jiāng）是（shì）未（wèi）来（lái）我（wǒ）国房地（dì）产市场（chǎng）发展的（de）两大核（hé）心布局方（fāng）向。

（二）“好房（fáng）子（zǐ）”满足“绿色、低碳、智（zhì）能、安全”等（děng）基本特征（zhēng）

住建部（bù）部长倪虹对“好房（fáng）子”归纳出四（sì）个（gè）基本特征：（1）绿色（sè），解（jiě）决人民居住健康、舒（shū）适度的问题（tí），包（bāo）括房间高度（dù）和（hé）亮度（dù）、室（shì）内温（wēn）度和湿度、空气净度、隔（gé）音、渗（shèn）漏、开裂等；（2）低碳，在（zài）全（quán）生命（mìng）周期使（shǐ）用（yòng）环（huán）节（jiē）上更加节（jiē）水（shuǐ）、节（jiē）电、节（jiē）气、节能，“好房（fáng）子”要质量好、性（xìng）能优（yōu）、使（shǐ）用（yòng）寿（shòu）命长（zhǎng），为居民省钱、为社会（huì）节能；（3）智能，“好（hǎo）房子”应成为一个智能（néng）终端，有丰（fēng）富的（de）应用（yòng）场景（jǐng），利用智能化手段可以让居民（mín）住的更加（jiā）便捷（jié）；（4）安全（quán），主（zhǔ）体（tǐ）结（jié）构（gòu）安全，设（shè）施（shī）设备使（shǐ）用（yòng）安全，使（shǐ）用（yòng）人（rén）得（dé）到很（hěn）好的安全保护（hù），尤其是（shì）满足（zú）老年人（rén）和儿（ér）童的（de）看护需（xū）求，让（ràng）居民住得（dé）安心（xīn）和放（fàng）心。为此，“好（hǎo）房子”要有好（hǎo）标准、好设计（jì）、好材（cái）料、好建造（zào）和（hé）好服（fú）务。

除了以（yǐ）上基本特（tè）征外，中国工（gōng）程（chéng）建（jiàn）设（shè）标准（zhǔn）化（huà）协会（huì）编写（xiě）的《好（hǎo）住房评（píng）价（jià）标准》确定（dìng）了（le）以“宜（yí）居、低碳、智（zhì）慧（huì）、安全（quán）、和美”为（wéi）核（hé）心指标的（de）好住（zhù）房评价（jià）指（zhǐ）标（biāo）体系（xì），其中，宜居（jū）下（xià）设空间（jiān）宜居、环境（jìng）健康、质量耐久、全龄友好、设施便利（lì），低（dī）碳下设（shè）灵（líng）活（huó）长寿（shòu）、降碳节能、资（zī）源（yuán）循环、住户（hù）更新，智慧下（xià）设数（shù）字家庭（tíng）、智慧（huì）服务、智（zhì）慧运维（wéi），安全（quán）下（xià）设结（jié）构安全、防灾安全、空（kōng）间弹（dàn）性（xìng）、设备（bèi）安（ān）全，和美下（xià）设（shè）环境协调（diào）、美观和谐、社（shè）区邻里、环境生（shēng）态（tài）。另外（wài），中指研（yán）究（jiū）院启动了“好（hǎo）房（fáng）子”优（yōu）选（xuǎn）工（gōng）作（zuò），形成了以（yǐ）“健（jiàn）康宜居、全龄友好、绿（lǜ）色低（dī）碳、科技智（zhì）能（néng）、安（ān）全耐久（jiǔ）、协调美观”为（wéi）主（zhǔ）的（de）评价（jià）体（tǐ）系，其中，健康（kāng）宜居包（bāo）括空间宜（yí）居、环（huán）境（jìng）健康、设施便利、社区（qū）规划等维（wéi）度；全龄（líng）友好（hǎo）主（zhǔ）要体现项（xiàng）目（mù）在（zài）适老化、适幼化（huà）等方面（miàn）的（de）应（yīng）用（yòng），产（chǎn）品功能（néng）空间是否具备灵活（huó）性，适配家（jiā）庭全生命周期（qī）的（de）不（bú）同需求；绿色低碳（tàn）包括建筑选材（cái）、建筑（zhù）能耗（hào）、降（jiàng）碳节能、资源循（xún）环（huán）等指标；科技智能（néng）主要体现项（xiàng）目（mù）在（zài）室内及（jí）公共区域运用的科技智能设备（bèi）及先进技（jì）术；安全耐久（jiǔ）反（fǎn）映（yìng）项目（mù）在安全防（fáng）护措施和（hé）建筑耐久性上（shàng）的表（biǎo）现（xiàn）；协（xié）调美观包括建筑（zhù）风格、园（yuán）林（lín）设计、色（sè）彩（cǎi）及材质搭配。随（suí）着“好（hǎo）房子”生（shēng）动实践（jiàn）和研究深入，其内涵（hán）特（tè）征和评价（jià）标准也将日（rì）益完善和丰（fēng）富。

三（sān）、“好房子（zǐ）”战略（luè）下典型房地（dì）产企业的生动实践（jiàn）

在住建（jiàn）部倡（chàng）导（dǎo）下，典型的头（tóu）部（bù）房地产（chǎn）企（qǐ）业（yè）快（kuài）速响（xiǎng）应“好房（fáng）子（zǐ）”行动，对（duì）新建（jiàn）住房（fáng）产品体（tǐ）系（xì）进（jìn）行迭代升级（jí），推出了全新（xīn）的（de）“好房（fáng）子”战略。

（一（yī））推（tuī）进（jìn）产品（pǐn）体（tǐ）系（xì）化（huà）升级，出台（tái）“好房（fáng）子（zǐ）”标准

绿（lǜ）城（chéng）提出“好（hǎo）房子”的六大要（yào）素（sù），即（jí）高颜值（zhí）、极贤惠、最聪（cōng）明，房（fáng）低碳、全周期、人健康，编制了《绿（lǜ）色好（hǎo）房子标准》，成（chéng）为行业首个“好房子”企（qǐ）业（yè）标准（zhǔn）；华润（rùn）置地发布（bù）“高（gāo）品质九（jiǔ）观”的产品新标（biāo）准（zhǔn），从人（rén）本观（guān）、自然观、城（chéng）市（shì）观、美学观（guān）、性（xìng）能（néng）观（guān）、适（shì）配观、工艺观、智慧观、服务观（guān）等九（jiǔ）个维（wéi）度定义“好（hǎo）房（fáng）子”；华发（fā）集团（tuán）发布（bù）“四（sì）化（huà）十五（wǔ）优”的（de）“好（hǎo）房子（zǐ）”标准，其中，“四化”是指数（shù）字化（huà）、智慧化、绿（lǜ）色化（huà）、产业（yè）化（huà），“十（shí）五优（yōu）”是指数字智慧（huì）社区、智能家居（jū）、超（chāo）高实（shí）得（dé）率、绿（lǜ）色低（dī）碳、科（kē）技精工建筑、智慧绿色园（yuán）林（lín）等，重（chóng）点在（zài）户型设（shè）计、智能系统（tǒng）等数（shù）十（shí）个细分（fèn）科（kē）技（jì）领（lǐng）域进（jìn）行（háng）创新（xīn）突（tū）破（pò）；保利（lì）发展（zhǎn）则（zé）是将（jiāng）追求人文精神作为（wéi）内核（hé）嵌入到产品（pǐn）力底盘，提出（chū）“人文（wén）社区”的（de）产品（pǐn）理念，将人（rén）与人（rén）、自我、空（kōng）间、文化（huà）、未来、生命的联接融入到（dào）产品（pǐn）设计中。

（二）探索跨界创新，实现科（kē）技突围

华（huá）发集团与华为（wéi）公（gōng）司合作（zuò）开发新一代“全（quán）屋智能（néng）家（jiā）居系统”，用一个家庭中控（kòng）平台，搭载可（kě）扩展的鸿蒙生态系统，实现玄（xuán）关、客（kè）餐（cān）厅、卧（wò）室（shì）、厨（chú）房等11个功能（néng）空（kōng）间（jiān）102个智（zhì）能设备的（de）联动，覆（fù）盖（gài）回家、离家、工作、学习（xí）、娱乐、烹（pēng）饪、睡眠、起床（chuáng）等（děng）36个（gè）智慧（huì）生活场景（jǐng），采（cǎi）用开（kāi）放（fàng）式（shì）设（shè）计以（yǐ）方便（biàn）接入各类（lèi）品（pǐn）牌智能设备（bèi），并在社区（qū）搭载数（shù）字（zì）社区服务（wù）平台、管（guǎn）控平台、物（wù）管平台，实现全（quán）域（yù）智慧化；越秀（xiù）集团（tuán）也同样引（yǐn）入了（le）华为（wéi）的全屋（wū）智能解决方案（àn），并与（yǔ）“网易蜗牛读书”展开跨界合作，落地“蜗（wō）牛空（kōng）中（zhōng）图书（shū）馆（guǎn）”，打（dǎ）造智（zhì）慧（huì）社区生态（tài）。

图2  新（xīn）一代（dài）“全屋智能（néng）家（jiā）居系统（tǒng）”智慧生活场景

（三）追求（qiú）建筑本（běn）体的绿（lǜ）色低碳和（hé）环境（jìng）健康

绿（lǜ）城（chéng）以“健（jiàn）康”为核心，融入（rù）大量绿色建筑的设计（jì）和建（jiàn）造要素（sù），包括（kuò）高品质围护系统（tǒng）、高（gāo）性（xìng）能外（wài）窗系统、适恒空（kōng）调（diào）系统（tǒng）、声音（yīn）控（kòng）制（zhì）系（xì）统、自（zì）然（rán）生态系统、绿色（sè）材料（liào）系（xì）统（tǒng）等（děng）6大健康系统，打造有绿城（chéng）特（tè）色的（de）“健康宅（zhái）”产品。远洋（yáng）集（jí）团在（zài）全国推（tuī）广《远洋（yáng）健康（kāng）建筑体（tǐ）系》，从（cóng）健（jiàn）康（kāng）选（xuǎn）址（zhǐ）、健康楼体（tǐ）、健（jiàn）康室（shì）内、健康园区、健（jiàn）康（kāng）文（wén）化等五大维度出（chū）发，构（gòu）筑（zhù）立体化健康（kāng）守护，不断（duàn）布（bù）局产品营造和（hé）绿（lǜ）色健康技（jì）术专利，体现企（qǐ）业创（chuàng）新能（néng）力（lì），推（tuī）动建（jiàn）筑健康（kāng）行（háng）业（yè）向前（qián）发展。

图（tú）3  “健康宅（zhái）”产品设计思（sī）路（lù）

（四）注重将社区与城市（shì）界面融合利用（yòng）

在新（xīn）的产品（pǐn）理念（niàn）指导下，地产行（háng）业的住（zhù）宅产（chǎn）品形态和设（shè）计理念全面升（shēng）级。比如（rú），主（zhǔ）动退让（ràng）局部（bù）红线，打造更多的公（gōng）共空间，上（shàng）海万科（kē）朗（lǎng）拾花语（yǔ）项目（mù）在社区（qū）边界处，通过（guò）局部（bù）内（nèi）退（tuì）的方（fāng）式，退让出更多城市公共空间，沿河岸打（dǎ）开视（shì）野（yě）面，并将部分（fèn）空间（jiān）用于营造转角广场、口袋公（gōng）园（yuán）。还有（yǒu）一（yī）些房企会（huì）在大（dà）型项目（mù）中打（dǎ）造更多的公共配（pèi）套，比如华润（rùn）置地（dì）上（shàng）海南（nán）翔（xiáng）项目打造了（le）大量的（de）“便民格子（zǐ）”，提供运（yùn）动、咖（kā）啡、宠物相关的轻（qīng）运营服务（wù）。花园（yuán）式全明电梯（tī）在部分城市（shì）已成为（wéi）“卷（juàn）王（wáng）”户（hù）型（xíng）标（biāo）配。

图4  花（huā）园式（shì）全（quán）明（míng）电梯厅（tīng）效（xiào）果图

（五（wǔ））户型（xíng）设（shè）计大（dà）胆突（tū）破（pò）瓶颈（jǐng）

首先，通（tōng）过大面（miàn）积（jī）赠送（sòng）打造（zào）前（qián）庭后院的居住体验（yàn），例（lì）如，龙湖在重（chóng）庆推出的云（yún）河（hé）颂项目通（tōng）过奇偶错位（wèi）出（chū）挑（tiāo），赠（zèng）送了一（yī）个（gè）约45平（píng）方米的超（chāo）大空（kōng）中庭（tíng）院，全屋套（tào）内赠送（sòng）面（miàn）积（jī）甚至高达40%。其次，设计（jì）更加精细化，立（lì）面设（shè）计在美（měi）观基（jī）础（chǔ）上融（róng）入立（lì）体绿化要求，配置自动（dòng）滴灌系（xì）统、智能蚊虫防控系统，例如，福州保（bǎo）利（lì）·天珺在每（měi）个空（kōng）中花（huā）园（yuán）设（shè）置了（le）60%以上的种植（zhí）区（qū），每（měi）个休闲绿（lǜ）化平（píng）台设置（zhì）了30%以上的种（zhǒng）植（zhí）区，最（zuì）后采用（yòng）端厅设计，将（jiāng）客（kè）厅采光面从一面扩大（dà）到三面。也（yě）有些房地（dì）产（chǎn）企业在（zài）此基（jī）础上（shàng）继续做加法，例如“第四代住（zhù）宅＋低空（kōng）经济”，华发（fā）首创环绕式（shì）、零干扰（rǎo）、三层（céng）错层超大露（lù）台设计（jì），为每（měi）户配（pèi）备30平方米无人（rén）机（jī）停（tíng）机坪的（de）超大露台，同时（shí）还能拥有三（sān）面采（cǎi）光的270°环（huán）幕客厅（tīng），对居住（zhù）场景的（de）想象越来（lái）越大胆（dǎn）。

图5  第四代（dài）住宅立（lì）体环绕效果（guǒ）图（tú）

（六（liù））产（chǎn）品（pǐn）设计从（cóng）标准化转向定（dìng）制化

华润置地在（zài）上海（hǎi）的（de）项目增加了（le）定制（zhì）化设计（jì）细节（jiē），例（lì）如，定制（zhì）公区（qū）的景观地（dì）面，种植池、水池定制成（chéng）弧形设计，以匹配（pèi）项目（mù）整（zhěng）体（tǐ）的设（shè）计风格（gé）。绿城“生命宅”项目则（zé）为（wéi）同一（yī）户型（xíng）提供多种（zhǒng）格局（jú）可（kě）选（xuǎn）套餐，实现户（hù）型（xíng）定制，满足客户（hù）家庭（tíng）差异化需（xū）求（qiú），提供后加（jiā）装（zhuāng）服务，通过（guò）“5+1加装包（bāo）”（颜（yán）值、收（shōu）纳、电（diàn）器、智能、软装包（bāo）+定（dìng）制包（bāo））为业（yè）主随心定制室内装修，产品（pǐn）设（shè）计转向客户需（xū）求至上（shàng）主（zhǔ）义。

（七）以管（guǎn）家为抓手，开启美好社（shè）区物业服务（wù）

好（hǎo）的（de）物（wù）业（yè）管理也是“好（hǎo）房子”的评（píng）判（pàn）标准之（zhī）一。万科物业一（yī）直（zhí）以（yǐ）来都（dōu）是行业（yè）翘（qiào）楚（chǔ）。虽然万（wàn）科2024年（nián）上半年（nián）营业收入同比（bǐ）下降28.9%，但（dàn）万（wàn）物（wù）云（即（jí）万（wàn）科物业）营业收（shōu）入（rù）同比增（zēng）长（zhǎng）9.5%，在房地（dì）产业务整体收缩的情况下（xià），万科物（wù）业主营业（yè）务依（yī）然保（bǎo）持（chí）增长态势。今年3月（yuè）20日，中指（zhǐ）研究院发布《物业管（guǎn）家（jiā）发（fā）展（zhǎn）白皮（pí）书》，以（yǐ）万（wàn）科物（wù）业为蓝本，指出以管家（jiā）为抓手，通过一（yī）个专（zhuān）业的管（guǎn）理人、统（tǒng）一的（de）服务（wù）标（biāo）准和创新（xīn）的服（fú）务内容能够破解社区（qū）治（zhì）理（lǐ）的难题。万科物（wù）业管（guǎn）家需具备（bèi）与人（rén）打交道的偏（piān）好、做（zuò）事情（qíng）的偏好（hǎo）和良好（hǎo）情（qíng）绪偏好等九大（dà）性格特质，以及工作过（guò）程行（háng）为（wéi）能力、工（gōng）作（zuò）结果交（jiāo）付（fù）能力和个（gè）人驱（qū）动（dòng）能（néng）力等七（qī）大（dà）能力素质（zhì），2023年就有6997人通过管家（jiā）认证（zhèng）。为（wéi）主（zhǔ）动适应（yīng）人口（kǒu）变化，万（wàn）科（kē）物（wù）业还相（xiàng）继发布了《空（kōng）巢老人物（wù）业服务（wù）指（zhǐ）南》《社区儿（ér）童物（wù）业服务手册》，为（wéi）老年（nián）人提供（gòng）检（jiǎn）查（chá）维修、物（wù）资采（cǎi）买、上门陪伴、周边就餐、协助就（jiù）医等服务，为儿童（tóng）梳（shū）理（lǐ）出（chū）安全（quán）空（kōng）间（jiān）环境（jìng）、游乐空间环（huán）境（jìng）、关（guān）爱服（fú）务环（huán）境（jìng）、社（shè）交互（hù）动环境（jìng）、云端互（hù）联环（huán）境等生活（huó）场景，打通了社区（qū）为（wéi）老（lǎo）为幼服务的“最后一公（gōng）里（lǐ）”。

图（tú）6  幸福（fú）管（guǎn）家服（fú）务体（tǐ）系

四（sì）、存量住（zhù）房更新（xīn）也是落实（shí）“好（hǎo）房子”战略（luè）的必（bì）然（rán）选择

当前，我国城市（shì）发展已进入（rù）到城（chéng）市更（gèng）新的重要时期。各地（dì）区广泛开展老旧小（xiǎo）区（qū）改（gǎi）造行动，锚（máo）定（dìng）存量住房“好房（fáng）子”战略方（fāng）向，满（mǎn）足（zú）安全性、舒适度、绿（lǜ）色（sè）低（dī）碳、智能便捷、社区环（huán）境等方（fāng）面（miàn）要求。例如：安（ān）全性方面，对存在安（ān）全（quán）隐患（huàn）的房屋结构进行（háng）加固，确（què）保房（fáng）屋（wū）结构安全，改（gǎi）善（shàn）消防（fáng）安全设施（shī），加强（qiáng）防（fáng）雷防风（fēng）措施，筑牢（láo）安（ān）全底（dǐ）线；舒适（shì）度方（fāng）面，优化户型设计（jì），提高（gāo）功（gōng）能空（kōng）间的（de）舒适度，提升室内（nèi）保温隔热性（xìng）能（néng），改（gǎi）善室（shì）内（nèi）通（tōng）风采（cǎi）光条件，进行适老化改造，提（tí）高（gāo）老年人群的（de）居住舒适度；绿色低碳（tàn）方（fāng）面，进（jìn）行房（fáng）屋节能改造（zào），如更换门窗、安（ān）装保温（wēn）材料等，利用（yòng）太阳（yáng）能、地热能（néng）等可（kě）再生（shēng）能（néng）源，提（tí）高能源（yuán）利用（yòng）效（xiào）率，建设雨水收集利用设施（shī），提高水（shuǐ）资源（yuán）利用效率（lǜ）；智（zhì）能（néng）便（biàn）捷（jié）方面，建设智慧安防系（xì）统（tǒng）和智（zhì）慧（huì）物业（yè）管理（lǐ）系统，提高物（wù）业服（fú）务质（zhì）量（liàng）和管（guǎn）理（lǐ）效率，增加（jiā）智（zhì）能化便民设施（shī），如便利店、健身设（shè）施（shī）等；社（shè）区环境方面，改善绿化（huà）环（huán）境，增（zēng）加停车（chē）位，完善（shàn）公（gōng）共服（fú）务设施，如幼儿（ér）园（yuán）、学校、医院（yuàn）等布局，全（quán）面提高居（jū）民便（biàn）利性（xìng）。通过以上方面的更新改（gǎi）造，存量住（zhù）房也可以（yǐ）焕发（fā）新的活（huó）力，成为安（ān）全、舒适、绿（lǜ）色（sè）、智（zhì）慧、宜居的（de）“好房（fáng）子”。

五、结语（yǔ）

当（dāng）前，房地（dì）产政（zhèng）策层面基本（běn）形成新共识（shí），摒（bìng）弃高杠杆、高负（fù）债（zhài）、高周转等（děng）旧模（mó）式（shì），大（dà）力构（gòu）建房地产发（fā）展新模式。“好房子（zǐ）”战略已成为房地（dì）产高质量发（fā）展（zhǎn）和未来行业创新发展（zhǎn）的方向，也将（jiāng）成为（wéi）构（gòu）建房（fáng）地产（chǎn）发展新模式（shì）的（de）关键力量，更是（shì）典（diǎn）型（xíng）房地（dì）产企业（yè）在市场（chǎng）下行阶段从激烈竞（jìng）争中率先突围（wéi）的生存（cún）之道（dào）。下（xià）一步（bù），各地以及房地产业和（hé）建筑（zhù）业将以绿色、低（dī）碳、智（zhì）能、安全（quán）等为核心指标，明确好房子建设（shè）标准，推广好房子（zǐ）关（guān）键技（jì）术（shù），完善好房（fáng）子建设的政策体系（xì）、技（jì）术体（tǐ）系和（hé）产业体系，推（tuī）动“住有（yǒu）所（suǒ）居（jū）”向（xiàng）“住（zhù）有宜（yí）居”“住有优居（jū）”“住（zhù）有（yǒu）乐居”跃升。