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房地（dì）产（chǎn）是宏（hóng）观（guān）经济（jì）研究的重要领域（yù），深（shēn）入研判（pàn）房（fáng）地产发展历（lì）史、走势（shì）和相（xiàng）关因素，在当（dāng）前具（jù）有（yǒu）很强（qiáng）的现实意义（yì）。本（běn）文（wén）《“以时间（jiān）换空间”，房（fáng）地产进入平台（tái）探底期》是房地产（chǎn）系（xì）列研究之一，研（yán）究认为，当前（qián）我国房地产市（shì）场（chǎng）发展（zhǎn）进入新（xīn）平台期，新（xīn）增商品房需求（qiú）将（jiāng）呈（chéng）现“L”型回落（luò）趋势，主流房企正（zhèng）在探索（suǒ）房（fáng）地产（chǎn）发展（zhǎn）新模式，地产（chǎn）潜（qián）在（zài）衍生风（fēng）险需持续监测（cè），未来政策（cè）仍以时间换空间（jiān），政策工具箱（xiāng）将（jiāng）适时（shí）打（dǎ）开（kāi）。

01 我国（guó）房地产进（jìn）入第五阶段：寻找新的平台期（qī）

第（dì）一（yī）阶段（duàn）：1998—2007年，地产发（fā）展的（de）黄（huáng）金十年，消费需求驱动的（de）商品房市场化阶段（duàn），房（fáng）地产（chǎn）投（tóu）资平均增速（sù）24%，商品（pǐn）房销售面积（jī）平均（jun1）增（zēng）速20%，行业毛利润率平均水平31%，2008年的居民杠（gàng）杆率18.5%。

第二阶段（duàn）：2008—2016年（nián），地产发展（zhǎn）的（de）白银十年（nián），投资需（xū）求驱动房地（dì）产（chǎn）市场（chǎng）稳定发展（zhǎn）期（qī），居民（mín）大幅（fú）加杠（gàng）杆，房地产投（tóu）资平（píng）均增速（sù）下降至18.5%，商品（pǐn）房销（xiāo）售（shòu）面积平（píng）均（jun1）增速（sù）下降至9.4%，行（háng）业（yè）毛利润率下降至27%，居（jū）民杠（gàng）杆（gǎn）率上升至42.7%，企（qǐ）业进入金融（róng）驱动的高周转模（mó）式。

第（dì）三阶段（duàn）：2017—2021年（nián），房住（zhù）不炒政策（cè）驱动的（de）结（jié）构性分化（huà）期（qī），房（fáng）地（dì）产（chǎn）投（tóu）资平（píng）均增速（sù）下降（jiàng）至8.1%，商品（pǐn）房销售面积（jī）的（de）规模稳定在（zài）17亿平方米，增速（sù）趋缓，但城市间的分化和周（zhōu）期轮动（dòng）明显加快，三、四线（xiàn）城市趋冷，一、二线（xiàn）窄幅（fú）波动（dòng）。

第四阶段：2021年（nián）7月—2024年（nián）5月（yuè），去（qù）杠（gàng）杆（gǎn）政（zhèng）策（cè）驱（qū）动加速下滑期，开启了房（fáng）地产（chǎn）“去（qù）金融化（huà）”进（jìn）程（chéng），商品住（zhù）宅销售（shòu）面（miàn）积从（cóng）15.7亿平（píng）方米下（xià）降至9.5亿（yì）平（píng）方米，房价全（quán）面（miàn）下（xià）降，居民杠（gàng）杆率达到（dào）64.12%。

第（dì）五阶段：2024年5月开始进入寻找新的（de）平（píng）台（tái）期阶段，“517政（zhèng）策”后，一系列房（fáng）地产政（zhèng）策出台表明（míng）政策（cè）转向态度（dù）明（míng）确，其目标（biāo）是落实守住不发生系统性风险底（dǐ）线，但不会重走（zǒu）“涨（zhǎng）价去库（kù）存”的老路。2024年6月以来，房（fáng）地产行（háng）业（yè）虽持（chí）续处于深（shēn）度调（diào）整过程中，但（dàn）主（zhǔ）要行业指（zhǐ）标跌（diē）幅（fú）有所（suǒ）收窄（zhǎi），2024年上（shàng）半（bàn）年房（fáng）地产（chǎn）开发投资（zī）同（tóng）比（bǐ）下降（jiàng）10.1%，但二（èr）季度房地产开发投（tóu）资较（jiào）一季度增（zēng）加（jiā）37.9%，较去年（nián）同（tóng）期减少（shǎo）6.5%，这表（biǎo）明季（jì）度内开发（fā）投（tóu）资虽同比持续下跌，但跌幅（fú）低位趋稳（wěn）；房屋新开工规模（mó）仍处历史低位，同比跌幅逐（zhú）月收窄，二（èr）季度新开工面积20740万平方（fāng）米，较（jiào）上（shàng）季（jì）度增（zēng）加（jiā）20.0%，同比减（jiǎn）少19.5%；二季度（dù），全国（guó）商（shāng）品（pǐn）房销售面积25248万平（píng）方米，较（jiào）上季度增加（jiā）11.4%，同（tóng）比（bǐ）减（jiǎn）少14.6%，商品房销售金（jīn）额（é）25778亿元（yuán），较上季（jì）度增加22.7%，同比减（jiǎn）少20.8%，新（xīn）建（jiàn）商品房销（xiāo）售（shòu）面积及（jí）金（jīn）额（é）同比跌（diē）幅较上季度末有所（suǒ）收窄；国（guó）房景（jǐng）气（qì）指数（shù）从（cóng）一季（jì）度（dù）末的92.07回（huí）调至92.11。

图（tú）1  我（wǒ）国房地（dì）产开发（fā）投资完成情况 

（单位：亿元（yuán），%）

02 我国（guó）新增商（shāng）品房需求将呈现“L”型回落（luò）趋势，预计年均新增需求中枢约为9.3亿平方米，需（xū）求（qiú）增（zēng）速（sù）中枢（shū）为-3.6%，投资（zī）增速中枢为（wéi）-1.4%

从（cóng）房地（dì）产销售的（de）预测框架来（lái）看，商（shāng）品房两大属（shǔ）性（xìng）=居（jū）住（zhù）+投（tóu）资。在（zài）全（quán）面（miàn）去（qù）金融（róng）化趋势下（xià），假（jiǎ）设投资（zī）需求（qiú）为（wéi）0，则新建商（shāng）品房（fáng）需求（qiú）=新增刚（gāng）性（xìng）需求（适（shì）龄购（gòu）房人口+城镇化率）+新（xīn）增改善需（xū）求（人均（jun1）居（jū）住（zhù）面积（jī））+新（xīn）增（zēng）更新（xīn）需（xū）求（旧改、棚改）-存（cún）量（liàng）房供（gòng）给（gěi）-新建保（bǎo）障性住房，人口负（fù）增长、城（chéng）镇化（huà）率增速放缓（huǎn）、人均住房（fáng）面积（jī）提升（shēng）带来刚（gāng）性（xìng）（2.9亿（yì）平方米/年）和（hé）改善需求（3.7亿平方米（mǐ）/年）下（xià）降，但旧房更（gèng）新需（xū）求（qiú）（2.7亿平（píng）方（fāng）米（mǐ）/年）和新（xīn）建保障（zhàng）性（xìng）住（zhù）房（fáng）增加（jiā），带来新增商品房需求（qiú）逐年回落，但（dàn）斜率趋（qū）缓（huǎn）。总（zǒng）体来（lái）看（kàn），我国（guó）新（xīn）型城镇化仍在持续推进，房地产高质（zhì）量发展还有相当（dāng）大的空间。

图2  我国住房总需（xū）求及其（qí）构成的预测

（单位：亿（yì）平方米）

注：根（gēn）据任（rèn）泽平研究团队《中国住房（fáng）需求测算（suàn）2024》模型修正（zhèng）估（gū）算（suàn）。

03 目前房（fáng）地产行业（yè）基本（běn）面（miàn）仍处（chù）于下行（háng）阶段，供需（xū）两端下（xià）行趋势（shì）仍然严峻，但市（shì）场出（chū）现（xiàn）了“筑底”信（xìn）号（hào）

2024年上半（bàn）年，房地（dì）产（chǎn）行业基本面（miàn）仍处于（yú）下（xià）行阶段（duàn），但（dàn）得（dé）益（yì）于（yú）短期（qī）从中（zhōng）央（yāng）到地（dì）方利好（hǎo）新政（zhèng）刺（cì）激，销售（shòu）面积（jī）、金额同（tóng）比降幅略（luè）有收（shōu）窄（zhǎi），新开工、竣工止跌（diē）企稳（wěn），6月市场开始出现“筑（zhù）底”信号（hào），但这不是拐点信号，市场仍处于（yú）下行（háng）阶（jiē）段（duàn）。2024年（nián）1-6月，全（quán）国商（shāng）品（pǐn）房销售（shòu）面（miàn）积4.79亿平米（mǐ），同比（bǐ）下降19.0%；商（shāng）品房销（xiāo）售额4.71万亿元，同比（bǐ）下降25.0%；从6月单（dān）月（yuè）数（shù）据（jù）来看，商品房（fáng）销售面（miàn）积（jī）为（wéi）1.13亿（yì）平（píng）方米（mǐ），环比上（shàng）涨（zhǎng）52.5%；商品（pǐn）房销（xiāo）售（shòu）额为（wéi）1.15万亿元，环比上（shàng）涨（zhǎng）50.9%。截至2024年（nián）6月（yuè）末，商品（pǐn）房待售面积73894万平方（fāng）米（mǐ），同比（bǐ）增长（zhǎng）15.2%，其（qí）中（zhōng），住宅（zhái）待（dài）售面（miàn）积增长（zhǎng）23.5%，库存压力（lì）严峻。1-6月，中指355城住宅土（tǔ）地成交面（miàn）积和金（jīn）额分别同比下（xià）降（jiàng）38.1%和44.3%；房屋新开工（gōng）面（miàn）积3.80亿平（píng）方米，同（tóng）比下降23.7%；房（fáng）屋竣工面积2.65亿（yì）平方米，同比下降21.8%。本（běn）轮（lún）房地（dì）产去（qù）库存面临更（gèng）大压力，去化周（zhōu）期2024年（nián）6月（yuè）已达（dá）到23.8个月（yuè）。房（fáng）价深度（dù）调整，截至2024年6月连（lián）续（xù）26个（gè）月负增长，根（gēn）据中原领先（xiān）指数可知，目（mù）前（qián）一（yī）线城（chéng）市二（èr）手房房（fáng）价平（píng）均降幅达25%。国家金（jīn）融监（jiān）管总局数（shù）据显示，今年5月（yuè）份（fèn）首（shǒu）套房贷平（píng）均利率3.45%，二（èr）套（tào）房贷平均利率3.9%，分（fèn）别比（bǐ）上（shàng）年（nián）同期下（xià）降0.55和1个百（bǎi）分点，达到2008年以来的最低值（zhí）。

图3  我（wǒ）国商品房（fáng）库存（cún）变化情况

（单位（wèi）：万平（píng）方米，%）

进一（yī）步市场区分来（lái）看，重（chóng）点（diǎn）城（chéng）市（shì）在以价换（huàn）量（liàng）、政策优化带动（dòng）下（xià），二（èr）手房市场（chǎng）表现（xiàn）明（míng）显（xiǎn）好（hǎo）于新房市（shì）场，根据中（zhōng）指数据，2024年1-5月，重点（diǎn）25城二（èr）手（shǒu）住宅成交套（tào）数同（tóng）比下（xià）降12.9%，而同（tóng）口径新房（fáng）成（chéng）交（jiāo）套数下（xià）降42.7%；6月以来（lái），二（èr）手（shǒu）房（fáng）周均成交套数较（jiào）上年同期增（zēng）长（zhǎng）24.1%。供给（gěi）因（yīn）素、保交楼、定（dìng）价（jià）差异是新房与（yǔ）二（èr）手房走（zǒu）势分化的（de）主要原（yuán）因，部分二线城市（shì）的二（èr）手（shǒu）房均价已经较新房低15%。这就导致（zhì）传（chuán）统（tǒng）的需（xū）求支（zhī）持政策（限（xiàn）购限贷（dài）放松（sōng）、利（lì）率（lǜ）下（xià）降等）可（kě）能会让购（gòu）房需求优（yōu）先（xiān）流（liú）入二手（shǒu）房市场（chǎng），而非新房（fáng）市场。因此，如果（guǒ）居民价格（gé）预期（qī）持续走低，此前居民（mín）购买的（de）非（fēi）刚需住（zhù）房或将逐步形成二手房（fáng）供给，并（bìng）通过（guò）较新房更低（dī）的定价（jià）形成竞争优（yōu）势（shì），即（jí）便新（xīn）房（fáng）库（kù）存已（yǐ）降至（zhì）一个相（xiàng）对合理的（de）水平，二手房供给顺（shùn）周期（qī）走高（gāo）也（yě）将对价格预期形成（chéng）压（yā）制。因此（cǐ）在当前市（shì）场条件下判断房价（jià）拐点（diǎn），需要高（gāo）度关（guān）注（zhù）二手房挂（guà）牌（pái）去化周期走（zǒu）势。

表1 一（yī）线及部分二线城市新房及二手房成交（jiāo）套数

注（zhù）：数据来自中（zhōng）指、克而瑞、中（zhōng）金（jīn）相关报（bào）告

04 “高（gāo）负（fù）债、高（gāo）周转、高杠（gàng）杆（gǎn）”的经（jīng）营模式（shì）已（yǐ）经淡出（chū）市场（chǎng），主流（liú）房（fáng）企正在探索（suǒ）房地产（chǎn）发展新模式（shì）

中共（gòng）中（zhōng）央（yāng）举（jǔ）行新（xīn）闻发布（bù）会解（jiě）读（dú）党的二十届三（sān）中全（quán）会（huì）精（jīng）神时提出，加（jiā）快（kuài）构建房地（dì）产发展新模式（shì），消除过去（qù）“高（gāo）负（fù）债、高周（zhōu）转、高杠（gàng）杆”的（de）模式（shì）弊（bì）端，建设适（shì）应人（rén）民群众新期待（dài）的（de）“好房子”，更（gèng）好满足刚性和改善（shàn）性住（zhù）房需（xū）求（qiú），并（bìng）建（jiàn）立与（yǔ）之（zhī）相适（shì）应（yīng）的（de）融（róng）资、财税、土（tǔ）地、销（xiāo）售等基础（chǔ）性制度。自2021年7月（yuè）至今，经历三年调（diào）整后，房（fáng）地产行业回归（guī）正（zhèng）轨，“去库（kù）存”和“好房子”成为（wéi）主流房地产企业的两（liǎng）个新（xīn）主题（tí）。主流房企（qǐ）推出了全新（xīn）的“好房子”战（zhàn）略，围绕“绿色（sè）、低（dī）碳、智能（néng）、安全”四个关（guān）键词体系化升级（jí）好房子标准，例（lì）如（rú）绿（lǜ）城“好房子（zǐ）”的（de）6大（dà）要素（sù）——“高（gāo）颜值、极贤惠、最（zuì）聪明，房低碳、全（quán）周期（qī）、人（rén）健（jiàn）康（kāng）”；华润置（zhì）地（dì）从人本（běn）观、自（zì）然观（guān）、城（chéng）市观、美学观、性能（néng）观、适配观（guān）、工艺观、智（zhì）慧观、服（fú）务观九个维度重新定义“好（hǎo）房（fáng）子（zǐ）”。

05 本（běn）轮房地（dì）产政策（cè）全面优化类似于2014Q3

本轮房地产（chǎn）周期下行（háng）呈（chéng）现链（liàn）式降（jiàng）温和多（duō）方（fāng）负循（xún）环（huán）叠（dié）加（jiā）效应，政（zhèng）策“小（xiǎo）步（bù）快走”难（nán）破负循（xún）环（huán）。政策（cè）宽松始（shǐ）于（yú）2022年（nián）11月（yuè）开（kāi）始（shǐ）的一（yī）系（xì）列融（róng）资支持政策和（hé）需求侧放松政策，但落地（dì）支持（chí）受限、调整幅度（dù）有限（xiàn）等问（wèn）题持续存在，难（nán）以打（dǎ）破（pò）行业负循环（huán）。这（zhè）一轮政策明（míng）显加码（mǎ），涵盖（gài）了供需两端四项政（zhèng）策（cè），显示出政府对房（fáng）地（dì）产（chǎn）市（shì）场全面优化的意图。这让（ràng）市场（chǎng）第（dì）一反（fǎn）应（yīng）是（shì）复（fù）刻（kè）2012—2017年的成（chéng）功经验，在2013年（nián）打（dǎ）破（pò）刚性兑（duì）付导（dǎo）致的信用政策偏紧之（zhī）后、以（yǐ）降（jiàng）准（zhǔn）降息打开（kāi）了信（xìn）用宽松的（de）预期，并通（tōng）过居（jū）民端政（zhèng）策（cè）放松带（dài）来了一次预期（qī）的极大修复。当前信（xìn）贷相关（guān）数（shù）据表（biǎo）现欠佳，整体处于（yú）同比少（shǎo）增（zēng）的状（zhuàng）态（tài），有（yǒu）点类似（sì）于2014年三季度的场景。

图（tú）4 我国个人住（zhù）房贷款余（yú）额变（biàn）化情况（kuàng）

（单（dān）位：万（wàn）亿（yì）元，%）

06 需求侧政策效（xiào）果结构（gòu）分化（huà），但（dàn）总量效果不（bú）强（qiáng）

本（běn）轮下（xià）行周（zhōu）期以来，房地产政策（cè）经（jīng）历（lì）了四轮（lún）调整完善（shàn），“517”新政后，“稳需求（qiú）”政（zhèng）策框架（jià）进（jìn）一（yī）步明晰，但总（zǒng）量效果不（bú）强（qiáng）、且未能扭（niǔ）转价格（gé）走势。（1）百城平（píng）均（jun1）首（shǒu）套（tào）房（fáng）贷利率已（yǐ）经累计下行（háng）215个基（jī）点（diǎn）至3.59%，房贷利率下限（xiàn）取消；（2）截至（zhì）6月底（dǐ），上海、深（shēn）圳（zhèn）、广（guǎng）州等多数（shù）城市均（jun1）出台（tái）实（shí）施细（xì）则，除（chú）北（běi）上广深、天津（jīn）仍有部（bù）分（fèn）限购措施（限购标（biāo）准（zhǔn）已经（jīng）有所放宽）外，多数（shù）城市房地（dì）产市场已（yǐ）取（qǔ）消（xiāo）限购；（3）在全国首（shǒu）付（fù）比例下限（xiàn）首次（cì）下（xià）调至首套15%/二套（tào）25%后，除（chú）北（běi）上深外所有重点城（chéng）市均已（yǐ）跟（gēn）进（jìn）调整（zhěng）。然而，政策（cè）更为利好一、二线城市（shì），具有（yǒu）一定示范效应，但前提是居民购（gòu）房意愿（yuàn）增长（zhǎng）。2024年（nián）上半（bàn）年（nián），一线城市（shì）新建商品（pǐn）住（zhù）宅（zhái）成交面（miàn）积（jī）同比下降（jiàng）约三成，降幅在（zài）各线（xiàn）城（chéng）市中最小（xiǎo）；而多数二线、三（sān）四线（xiàn）代（dài）表（biǎo）城（chéng）市新（xīn）建商品住宅成交面积同比下降均约（yuē）四（sì）成，调整压（yā）力仍较（jiào）大。究（jiū）其（qí）本质，本轮周（zhōu）期下居民购房意（yì）愿与2015—2017年不同（tóng），2015年是建立在互联网（wǎng）和股（gǔ）市（shì）泡沫造富效应（yīng）的基（jī）础（chǔ）上。本（běn）轮（lún）居（jū）民杠（gàng）杆（gǎn）空间明（míng）显（xiǎn）更小，目（mù）前（qián）经济复苏缺乏弹（dàn）性，互（hù）联网、医（yī）疗、金融、房（fáng）地产全（quán）面去杠杆，不合理的（de）高（gāo）收入预（yù）期（qī）被压制，预计影（yǐng）响（xiǎng）总（zǒng）量效（xiào）果（guǒ）。

07 继2016年（nián）棚（péng）改（gǎi）货币（bì）化（huà）安置后，重（chóng）启供（gòng）给（gěi）端（duān）“去库（kù）存”，但（dàn）政策有（yǒu）诸多（duō）“堵（dǔ）点（diǎn）”需要（yào）解决

若要将全国去（qù）化（huà）周期（qī）降至（zhì）18个（gè）月，预计（jì）需（xū）要资（zī）金超过5万亿元，此次（cì）中国人民（mín）银行（háng）3000亿（yì）元（yuán）保（bǎo）障性（xìng）住（zhù）房再（zài）贷款（kuǎn）预计带动5000亿（yì）元银行存款，具有较强的信号作（zuò）用。预（yù）计政（zhèng）府（fǔ）收储将（jiāng）以（yǐ）小户（hù）型存量新房（fáng）为（wéi）主（zhǔ），集中（zhōng）于高库（kù）存且保障（zhàng）性（xìng）住（zhù）房缺（quē）口较大的城市，但目前政策存在三大（dà）堵点（diǎn）：第一，收储要（yào）求地方政府的（de）资（zī）金（jīn）支（zhī）持，但目（mù）前除（chú）了部（bù）分一（yī）二（èr）线城市具有（yǒu）加（jiā）杠杆（gǎn）空（kōng）间外，多数地方政（zhèng）府加（jiā）杠杆能力有限；第（dì）二，部分（fèn）城市（shì）成（chéng）本收益（yì）不（bú）匹配（pèi）导致项目推进有难（nán）度，保障性（xìng）住房（fáng）再贷款政策利率（lǜ）1.75%，考虑商业银（yín）行（háng）运营（yíng）成本和房屋（wū）装（zhuāng）修成本预计要求（qiú）收（shōu）购（gòu）成本（běn）在（zài）2.75%以（yǐ）上，这（zhè）就对配租型保障（zhàng）性住房的租（zū）金回报率有一定（dìng）要（yào）求（qiú），而2024年（nián）6月上（shàng）海、深圳（zhèn）、广州、北京（jīng）的二手房租（zū）金（jīn）回报率（lǜ）分别（bié）仅（jǐn）为1.75%、1.64%、1.68%、1.48%，租金无法（fǎ）覆盖（gài）利息支出（chū）及运营维护成（chéng）本，除非收购（gòu）价（jià）格在6折（shé）以下（xià）；第三（sān），保障性（xìng）住房需（xū）求与（yǔ）商品（pǐn）房库（kù）存之（zhī）间存（cún）在错位，2023年（nián）人口（kǒu）净流（liú）入城（chéng）市主要（yào）是（shì）广州、东（dōng）莞（wǎn）、成都（dōu）、苏州、佛山、武（wǔ）汉、杭（háng）州（zhōu）等（děng）一（yī）二（èr）线城市，这（zhè）就意味（wèi）着保障性住（zhù）房缺口大的（de）也（yě）是这（zhè）些（xiē）城（chéng）市，而去（qù）库（kù）存紧（jǐn）迫性高（gāo）的是（shì）三（sān）四线城（chéng）市。因此，本轮（lún）政府收储去（qù）库存的效果（guǒ）可能弱（ruò）于（yú）上一（yī）轮（lún）棚（péng）改（gǎi）货币化（huà）政策。

图（tú）5 北上广（guǎng）深二手住宅（zhái）租（zū）金（jīn）回报（bào）率

（单（dān）位（wèi）：%）

08 市（shì）场预（yù）期（qī）转（zhuǎn）向（xiàng）情况（kuàng）下（xià），地产（chǎn）股超跌（diē）反弹，但（dàn）政策最利好（hǎo）的（de）是地方城投

作（zuò）为收（shōu）储（chǔ）主体，地方（fāng）城（chéng）投和地方（fāng）国有企（qǐ）业将获（huò）得长期（qī）利好（hǎo）；作（zuò）为被（bèi）收购（gòu）方的房地产（chǎn）开（kāi）发商短期内估值超（chāo）跌反（fǎn）弹，但持（chí）续性不足（zú），除（chú）非还持有（yǒu）优质（zhì）的（de）存（cún）量（liàng）土储（chǔ）；房（fáng）地（dì）产产业链（liàn）重（chóng）要（yào）节（jiē）点上的配（pèi）套企业受短期利（lì）好，但考虑到销售增（zēng）长有限，对全国（guó）性产业链（liàn）企业的利好不易（yì）持续，以（yǐ）情（qíng）绪（xù）价（jià）值为主，更多利好于地方（fāng）性配套企（qǐ）业（yè）。目前政策短期（qī）高点已到，政（zhèng）策预（yù）期驱动估值阶段性提（tí）升（shēng）期（qī）已过（guò），后续将进入楼（lóu）市数据跟踪期（qī），重点（diǎn）观察以北京、上海（hǎi）等核心（xīn）城市房价（jià）能否（fǒu）企稳、主要（yào）政策（cè）驱动市（shì）场供需（xū）关系是否得到改善。

09 房（fáng）地（dì）产的潜（qián）在（zài）衍生（shēng）风（fēng）险不（bú）可忽（hū）视（shì），重点风（fēng）险需持续监测

党的（de）二（èr）十届三中全会明确指出，要统（tǒng）筹好发展和安全，落实好防范化（huà）解房（fáng）地产（chǎn）、地（dì）方政府债务、中（zhōng）小（xiǎo）金（jīn）融机构等重点领域（yù）风险的各项举措（cuò）。当（dāng）前房（fáng）地产市（shì）场正处（chù）于（yú）政策不断（duàn）发挥作（zuò）用、跌幅（fú）逐步收（shōu）窄（zhǎi）的探（tàn）底（dǐ）过（guò）程中，但考虑（lǜ）到供求关系的新（xīn）趋势变化，房地产（chǎn）的潜（qián）在衍（yǎn）生（shēng）风险（xiǎn）仍不可忽（hū）视。（1）保交楼风险在（zài）化解过程（chéng）中，需适（shì）时（shí）关注资金落地投放进（jìn）度。“保交（jiāo）楼”政（zhèng）策目前已经（jīng）形成三（sān）重风（fēng）险防（fáng）控机制，包括政（zhèng）策性（xìng）银行（háng）专（zhuān）项借款（kuǎn）支持已（yǐ）售（shòu）、逾期、难（nán）交（jiāo）付项（xiàng）目，基于“白名单”项目（mù）的房地产融（róng）资（zī）协同机制，专项（xiàng）收购（gòu）已（yǐ）建成未（wèi）出售（shòu）的商品（pǐn）房（fáng）机制。（2）房企信用（yòng）风（fēng）险（xiǎn）仍需关注（zhù），未出险（xiǎn）上（shàng）市非（fēi）国企（qǐ）房（fáng）企（qǐ）的公开债兑付压（yā）力和（hé）部分杠杆率偏（piān）高（gāo）的国央（yāng）企房企（qǐ）的经营压力（lì）是重（chóng）点。（3）资金（jīn）信托等（děng）涉房（fáng）非标金融（róng）产（chǎn）品（pǐn）风险以及按揭违约风（fēng）险敞口的被动（dòng）放大（dà）。房（fáng）地（dì）产（chǎn）市场能否软着（zhe）陆（lù），决（jué）定（dìng）了我（wǒ）国（guó）经济增速换挡能否成（chéng）功。

10 未来（lái）政策仍将以时间换空（kōng）间（jiān），政（zhèng）策工（gōng）具箱将适时打开（kāi）

当（dāng）前住（zhù）房（fáng）的消（xiāo）费品属性与保交楼、防风险（xiǎn）的主（zhǔ）框（kuàng）架未变（biàn），收（shōu）储政策仍以（yǐ）从（cóng）实际出发、酌情（qíng）以合理（lǐ）价格（gé）为约束（shù），未来仍要坚持消化存（cún）量和优化（huà）增（zēng）量相结合，进（jìn）一步落实和（hé）完（wán）善（shàn）房（fáng）地产新政策（cè），切（qiē）实做（zuò）好保交楼工（gōng）作，盘活（huó）存（cún）量商品房和（hé）土地资源。未来如果楼市（shì）基本面（miàn）不及（jí）预期，政（zhèng）策（cè）工具（jù）箱（xiāng）还将继续打开。需（xū）求（qiú）侧（cè）政策工（gōng）具包（bāo）括（kuò）：一线城（chéng）市全（quán）面放（fàng）开“四限政策”；财（cái）税政策配套跟上（shàng），例（lì）如购房税费（fèi）优惠、个税住（zhù）房（fáng）贷款专项抵扣政（zhèng）策等；存量房（fáng）地产贷款（kuǎn）利（lì）率调整（zhěng）跟进。供给侧政（zhèng）策（cè）工具包括：建（jiàn）立健全“人地钱挂钩（gōu）”政（zhèng）策，匹配刚性和改善性需求（qiú）；中央政府（fǔ）加（jiā）大对（duì）地方政（zhèng）府的支持力度，通过（guò）PSL、专项（xiàng）债、特别国债（zhài）等方式（shì）扩大（dà）收储（chǔ）资（zī）金；改革房地产（chǎn）开（kāi）发（fā）融（róng）资方（fāng）式和商品房（fáng）预（yù）售制度（dù）；实（shí）施中（zhōng）国版QE，直接购买银行、地产（chǎn）的不良资（zī）产（chǎn）。