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中(zhōng)谘(zī)視界
李開孟(mèng) | 我國(guó)城(chéng)市(shì)軌(guǐ)道交通REITs發(fā)展應堅(jiān)持五大(dà)核(hé)心關切和三(sān)大思維(wéi)導向 | |||||
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由中國城市軌(guǐ)道交通(tōng)協會主辦(bàn)的“北(běi)京(jīng)國(guó)際(jì)城(chéng)市軌(guǐ)道交通展覽會暨高(gāo)峰論壇”於(yú)2021年10月(yuè)9-11日在中國國際展覽(lǎn)中(zhōng)心(xīn)靜(jìng)安莊(zhuāng)館隆(lóng)重舉行。為探索(suǒ)我(wǒ)國(guó)城市軌(guǐ)道交通行(háng)業創新投融資機(jī)製、推動(dòng)REITs試點,落實中(zhōng)央(yāng)防風險(xiǎn)、去杠(gàng)杆(gǎn)、穩投資(zī)、補短(duǎn)板決(jué)策(cè)部署,促進城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施(shī)高(gāo)質量(liàng)發展,特舉辦首屆(jiè)“城軌(guǐ)投融資創(chuàng)新(xīn)與(yǔ)REITs發展”論(lùn)壇。 “城軌(guǐ)投融資創新與REITs發展”論壇旨在(zài)探索城軌交(jiāo)通行業REITs政(zhèng)策(cè)落地和(hé)項目(mù)實(shí)施路徑,針對REITs試點的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和痛(tòng)點問題(tí)進行研(yán)討。各省市主管城市建(jiàn)設和軌(guǐ)道交(jiāo)通發(fā)展的領(lǐng)導,發改(gǎi)、規(guī)劃(huá)、國土(tǔ)、財(cái)政等政府(fǔ)部門,城市軌(guǐ)道交通相關(guān)企(qǐ)業、研究谘詢(xún)機構、規劃設計部(bù)門、財務及法(fǎ)律(lǜ)服(fú)務、金(jīn)融機(jī)構(gòu)等(děng)相關部(bù)門300多人(rén)出席(xí)論壇。中(zhōng)國國(guó)際工程(chéng)谘(zī)詢有限公司總經濟(jì)師(shī)李開孟應邀出席論壇並做(zuò)主題發(fā)言和圓桌(zhuō)討論。現將李開孟總經濟師(shī)的主(zhǔ)題發言相(xiàng)關內容整理刊(kān)發。 我國城市軌(guǐ)道交通REITs發(fā)展(zhǎn)應堅持五(wǔ)大核心關切和三(sān)大(dà)思維導向 中國國際工(gōng)程谘(zī)詢有限公(gōng)司 李(lǐ)開孟(mèng) 感謝論壇(tán)組(zǔ)委(wěi)會(huì)的(de)邀請,使(shǐ)得(dé)我有機(jī)會(huì)出(chū)席由中國城市軌(guǐ)道(dào)交通(tōng)協(xié)會主辦的“城(chéng)軌投(tóu)融(róng)資創新(xīn)與REITs發展”論(lùn)壇(tán)。我(wǒ)想借此(cǐ)機會,談(tán)四(sì)點主要看(kàn)法,一(yī)是我(wǒ)認為我國城市軌(guǐ)道交通(tōng)REITs試點(diǎn)應(yīng)該盡快(kuài)實現突(tū)破;二是如何(hé)看(kàn)待我國城市軌(guǐ)道(dào)交通REITs試點方案(àn)的(de)具體(tǐ)探索(suǒ);三是我國城(chéng)市(shì)軌道交通REITs試點應有五(wǔ)大核(hé)心關(guān)切;四是確(què)保我(wǒ)國城市軌(guǐ)道交通基(jī)礎設(shè)施公募(mù)REITs健(jiàn)康發展應堅持三(sān)大思維(wéi)方向(xiàng)。 一、我國(guó)城市軌道交通(tōng)REITs試點應該盡快(kuài)實現突破 我(wǒ)國城市(shì)軌道(dào)交通已經(jīng)走過(guò)超過50年的(de)發展(zhǎn)曆(lì)程,但大規模的發展(zhǎn)則集中(zhōng)於(yú)最近10多年,因(yīn)此總體而言仍然屬(shǔ)於比較(jiào)年輕(qīng)的產(chǎn)業(yè),是一直保(bǎo)持快速發展並充(chōng)滿(mǎn)活力(lì)的(de)朝陽產(chǎn)業,創(chuàng)新發展動力(lì)很強(qiáng),一直受(shòu)到(dào)政(zhèng)府(fǔ)主管部門及社(shè)會各(gè)界的高度關(guān)注。 在(zài)中(zhōng)國(guó)交通運輸協會(huì)城(chéng)市軌道交通專業委(wěi)員(yuán)會(於2000年(nián)7月成立(lì))和(hé)中(zhōng)國城(chéng)市(shì)軌道(dào)交(jiāo)通協會(huì)(2011年10月(yuè)成(chéng)立)等(děng)行(háng)業組織的積極(jí)引導(dǎo)和政府主(zhǔ)管(guǎn)部門的(de)大力推動下,中國城(chéng)市(shì)軌(guǐ)道(dào)交通投(tóu)融資模(mó)式(shì)創(chuàng)新(xīn)不(bú)斷取得突(tū)破,一直發揮著(zhe)引領(lǐng)先導(dǎo)作(zuò)用(yòng)。 記得(dé)國家發展(zhǎn)改(gǎi)革委於2003年(nián)委(wěi)托中谘公司(sī)評(píng)估北(běi)京(jīng)地(dì)鐵(tiě)5號(hào)線采用PPP模式(shì)項目,我(wǒ)作為評(píng)估項目組成員,首次接觸到PPP模式(shì)。雖然(rán)這個項目最終(zhōng)沒有采用(yòng)PPP模(mó)式,但(dàn)促(cù)使(shǐ)我開(kāi)始(shǐ)研(yán)究(jiū)PPP模(mó)式(shì)與當(dāng)時普(pǔ)遍采用的(de)BOT特許(xǔ)經營(yíng)模式存(cún)在的區別。後來的北京地鐵(tiě)4號(hào)線引入(rù)香港(gǎng)地鐵采用PPP模式,以及北京地鐵奧(ào)運支線BT項(xiàng)目,這些都屬於2008年北京奧運配套工程項(xiàng)目,都屬於(yú)基(jī)礎(chǔ)設施投融(róng)資模式創新的標誌性項(xiàng)目,在PPP等模式創新探(tàn)索(suǒ)中走(zǒu)在全(quán)國各行業的前列,為後(hòu)來(lái)大家普(pǔ)遍開始了解並(bìng)應(yīng)用PPP模(mó)式提(tí)供了(le)寶貴經(jīng)驗(yàn)。 2014年開始,我國(guó)掀起(qǐ)了PPP模(mó)式應(yīng)用的熱潮,城市(shì)軌道交(jiāo)通行業同樣出現(xiàn)了(le)盲(máng)目冒進的局麵,有關(guān)部門(mén)甚(shèn)至(zhì)提出(chū)今後(hòu)新(xīn)投(tóu)資(zī)建設的城(chéng)市(shì)軌(guǐ)道交(jiāo)通項目都要(yào)采用PPP模式(shì),從(cóng)而導致出現(xiàn)嚴重(chóng)的(de)冒進傾向。內蒙古(gǔ)包頭地鐵PPP項(xiàng)目於2017年率先(xiān)叫停,為全國(guó)PPP模式的(de)盲目發(fā)展(zhǎn)最先(xiān)拉響(xiǎng)警(jǐng)報(bào)。2019年以(yǐ)來的PPP模(mó)式全麵(miàn)整(zhěng)頓和(hé)規範發展,使(shǐ)得(dé)PPP模(mó)式(shì)在全國城市軌道(dào)交通領(lǐng)域的盲目應用得到遏製。 2019年(nián)開(kāi)始(shǐ),在國家發(fā)展改(gǎi)革委和中國證監會等(děng)有關(guān)部(bù)門(mén)的組織(zhī)下,中谘公司等(děng)單位(wèi)開(kāi)展(zhǎn)了基礎設施REITs試點政策調研等工作,並(bìng)全程參(cān)與(yǔ)研究起草相(xiàng)關政(zhèng)策文(wén)件。中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)展(zhǎn)改革委於(yú)2020年4月30日聯合印發(fā)《關於(yú)推進基礎設施領域不動(dòng)產投資(zī)信(xìn)托基金(jīn)(REITs)試點相關工作(zuò)的(de)通知》(證監發(fā)〔2020〕40號(hào)),拉開了中國(guó)基礎(chǔ)設施REITs試點的大幕(mù)。國(guó)家(jiā)發展改革委於2020年7月(yuè)31日印(yìn)發的《關於做好基礎(chǔ)設施(shī)領(lǐng)域(yù)不(bú)動產投資信(xìn)托基金(jīn)(REITs)試(shì)點(diǎn)項目申報(bào)工作(zuò)的通(tōng)知》(發(fā)改辦投資〔2020〕586號),將鐵路(lù)、收費公路(lù)、機場、港口(kǒu)等交通基(jī)礎設施項目納(nà)入試點範圍。全(quán)國各地申報並由中(zhōng)谘(zī)公(gōng)司(sī)接收的(de)48單REITs試點(diǎn)項目申報(bào)材(cái)料(liào)中,包(bāo)括(kuò)深圳地鐵1號線(xiàn)、廣州(zhōu)地(dì)鐵3號(hào)線和武漢地(dì)鐵2號(hào)線等(děng)3個城市軌(guǐ)道交(jiāo)通(tōng)項(xiàng)目。 2021年(nián)5月17日,中(zhōng)國證監(jiān)會核準(zhǔn)9支(zhī)基礎設施證(zhèng)券投資基(jī)金的注冊(cè)批(pī)複(fù)。2021年(nián)6月21日,9支REITs產品(pǐn)分別在(zài)上(shàng)交所和深交所正式掛(guà)牌上市(shì),但(dàn)是沒有城(chéng)市軌道交通REITs產品。國家發(fā)展改(gǎi)革(gé)委於2021年6月29日印發(fā)的《關(guān)於進一步(bù)做好(hǎo)基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托(tuō)基(jī)金(REITs)試點工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號),在(zài)586號(hào)文的基礎上大大(dà)擴(kuò)展了(le)REITs試點項(xiàng)目的範(fàn)圍(wéi),但沒有明確將城市軌道交通項目(mù)納入(rù)REITs試(shì)點範圍,在(zài)城市軌道(dào)交通業界引(yǐn)起疑慮(lǜ)。 這(zhè)種(zhǒng)狀況表(biǎo)明(míng),過(guò)去20年來一直(zhí)擔當我國基(jī)礎設(shè)施投融(róng)資體製(zhì)改(gǎi)革創新引領者角色的(de)城(chéng)市(shì)軌(guǐ)道交(jiāo)通(tōng)行業(yè),在我國(guó)基礎設施REITs試點(diǎn)中沒能(néng)拔得頭籌,並且越來(lái)越落後(hòu)於(yú)其他基(jī)礎設施領域。我們(men)認為(wéi),我(wǒ)國(guó)基(jī)礎設施REITs試(shì)點(diǎn)的範圍不是在(zài)縮小(xiǎo),而是在不斷擴(kuò)大。我國基(jī)礎設(shè)施REITs試(shì)點不包(bāo)括(kuò)城市(shì)軌道(dào)交(jiāo)通領(lǐng)域,將(jiāng)是一個(gè)嚴(yán)重(chóng)缺憾(hàn),但(dàn)目(mù)前(qián)相關規(guī)定並(bìng)沒有禁止(zhǐ),可采取特例(lì)等方(fāng)式積極爭(zhēng)取申(shēn)報,加快進度(dù)進行研究創(chuàng)新,盡快實現試(shì)點(diǎn)突(tū)破(pò),為推(tuī)動(dòng)我(wǒ)國城(chéng)市(shì)軌(guǐ)道(dào)交通基礎設(shè)施投融(róng)資模式創(chuàng)新開辟新的路徑(jìng)。 二、我(wǒ)國(guó)城市軌(guǐ)道(dào)交(jiāo)通REITs試點方案的具(jù)體探索 國(guó)家(jiā)發展(zhǎn)改革委於2020年(nián)7月31日印(yìn)發《關於做(zuò)好(hǎo)基礎(chǔ)設施領(lǐng)域(yù)不動(dòng)產投資信托基(jī)金(REITs)試點項目申(shēn)報工作的(de)通知》(發(fā)改辦投(tóu)資〔2020〕586號(hào))以來,全(quán)國各主(zhǔ)要城(chéng)市,包(bāo)括深(shēn)圳地(dì)鐵(tiě)、廣州地(dì)鐵、武漢地鐵,也(yě)包(bāo)括北京地鐵(tiě)、上(shàng)海地鐵、蘇州(zhōu)地鐵(tiě)、無(wú)錫(xī)地鐵等,都在積極開展REITs試(shì)點(diǎn)方案的研(yán)究。中國城市軌道(dào)交通協(xié)會(huì)作為中國(guó)REITs論壇(tán)的(de)發起單(dān)位(wèi),與北(běi)京(jīng)大學光華管理(lǐ)學院(yuàn)、中(zhōng)國國(guó)際工(gōng)程谘詢有限(xiàn)公司等(děng)單位一起,通過組(zǔ)織召開全(quán)國REITs論壇(tán)、開展課(kè)題研究等多(duō)種(zhǒng)方(fāng)式,積極(jí)研究(jiū)推動城市(shì)軌道交通領域(yù)的基(jī)礎(chǔ)設施REITs試點(diǎn)工作(zuò)。 目前(qián)全(quán)國各(gè)地推(tuī)動實施的(de)城市(shì)軌道交通(tōng)REITs試點方案,主要有兩(liǎng)個基本類型,一是以深圳地鐵和(hé)廣(guǎng)州地鐵為代表的(de)“網運分(fèn)離”模式(shì);二(èr)是蘇州(zhōu)地鐵、北(běi)京地(dì)鐵等單位(wèi)研究(jiū)探索的“精準補(bǔ)貼(tiē)”直(zhí)補模式(shì)。 “網運分離”模式(shì)的實施(shī)要(yào)點包(bāo)括:(1)將(jiāng)地鐵相關(guān)資產分為(wéi)三類:“網(wǎng)”端資(zī)產(A包)、“運(yùn)”端資(zī)產(chǎn)(B包(bāo))和上(shàng)蓋(gài)物業及附(fù)屬商業(yè)資(zī)源(采用TOD模式進行聯動(dòng)開發,相關(guān)資源可視為C包);(3)以車站、區間結(jié)構、軌(guǐ)道等(děng)與(yǔ)土建密切相(xiàng)關(guān)的“網”端資產(chǎn)(A包)作為(wéi)底層資產發行基礎設施REITs;(4)B包(bāo)資(zī)產的(de)運營,離不開(kāi)使用A包(bāo)“網”端資產。作(zuò)為(wéi)REITs底(dǐ)層(céng)資(zī)產(chǎn)的“網”端(duān)資(zī)產(chǎn)A包,應(yīng)向(xiàng)B包“運”端收取(qǔ)不動產使用費,本(běn)質上是以(yǐ)車公(gōng)裏等(děng)客流量計算的運營相(xiàng)關收入(rù)分成,作(zuò)為REITs底層(céng)資產的收(shōu)益來(lái)源,不(bú)足部(bù)分還(hái)可考(kǎo)慮以(yǐ)“軌道+TOD綜合開發(fā)”模式所取得(dé)的(de)收益分成進(jìn)行(háng)補(bǔ)充。 “網運分離”模(mó)式(shì)不依靠地(dì)方(fāng)政(zhèng)府(fǔ)財政(zhèng)補(bǔ)貼實現基礎(chǔ)設(shè)施資(zī)產(chǎn)盈(yíng)利,要(yào)求城市軌道交通項(xiàng)目(mù)本(běn)身的(de)運營收(shōu)益能夠(gòu)同(tóng)時滿足“網”端和(hé)“運”端資產的財(cái)務盈利能力合理(lǐ)回報的條(tiáo)件(jiàn),項目(mù)運營所獲得的客票(piào)和(hé)廣告等收(shōu)入按照(zhào)A包和(hé)B包資產(chǎn)的(de)份額(é)進行(háng)分(fèn)成(chéng),從(cóng)而使得A包資產能(néng)夠滿(mǎn)足4%分(fèn)派率的(de)最低門檻,對(duì)資產(chǎn)的(de)盈利性(xìng)提出了很高的要(yào)求(qiú),這就(jiù)會將絕(jué)大多數(shù)城(chéng)市軌道交(jiāo)通項(xiàng)目擋在基(jī)礎設施(shī)REITs試點(diǎn)門(mén)外,使得城市軌道交(jiāo)通REITs試點範圍受(shòu)到(dào)嚴(yán)格(gé)限製。 “精準(zhǔn)補(bǔ)貼”直補模(mó)式(shì)的(de)實(shí)施要點包括:(1)強調城市軌道交(jiāo)通的公益性(xìng)和(hé)經營性雙(shuāng)重(chóng)特(tè)征(zhēng),城市(shì)軌道交通企業所(suǒ)提供的(de)公共交通服務(wù),具(jù)有明顯(xiǎn)的外部經濟(jì)性特征(zhēng),當(dāng)地政(zhèng)府(fǔ)應按照購(gòu)買公共服務(wù)的(de)要求(qiú)進(jìn)行財政(zhèng)補貼,以確(què)保城市軌道交(jiāo)通企業獲得(dé)合理的(de)資產(chǎn)運營(yíng)回報;(2)傳統(tǒng)上,政府部門對城(chéng)市軌道交通運營的補貼(tiē),采用一(yī)攬子方(fāng)式,比如(rú)北京市(shì)每年補貼(tiē)300億元(yuán),但不與(yǔ)市(shì)民交通出行服務直(zhí)接(jiē)掛鉤。“精(jīng)準補貼”直補模式要求將政府(fǔ)補貼由企業端(duān)轉(zhuǎn)為乘客端,由(yóu)一攬子總體補貼(tiē)轉為針對(duì)乘客個體的(de)精準直接補貼(tiē),根(gēn)據市民乘坐地(dì)鐵(tiě)的具體(tǐ)客(kè)流量對(duì)補貼額進行測算;(3)通(tōng)過財政補貼使得(dé)城市軌(guǐ)道交通基礎(chǔ)設施資產(chǎn)收益(yì)維持(chí)在合理水平(píng),以滿足(zú)發行REITs的資(zī)金分派率等準入門(mén)檻條(tiáo)件。 這種模式本質上是(shì)影(yǐng)子票價(jià)的(de)測算(suàn)思路(lù),以體現企業合(hé)理盈利水(shuǐ)平的(de)“影子票價”減(jiǎn)去乘客(kè)實際應(yīng)該(gāi)負擔(dān)的(de)票(piào)價,即(jí)為政府補貼的(de)目標補(bǔ)貼票價(jià)。在實際操作層麵,建立(lì)乘客(kè)實名製賬戶,地鐵公(gōng)司按影(yǐng)子票(piào)價(jià)水平(píng)進行(háng)定價收(shōu)費,政府按(àn)照乘坐地(dì)鐵情況提供(gòng)相應補貼,確保乘客實(shí)際支(zhī)出(chū)不(bú)增(zēng)加、政(zhèng)府(fǔ)財政(zhèng)負擔(dān)不(bú)加重、企業獲得合(hé)理利潤(rùn)。這(zhè)種模(mó)式(shì)將使得城市軌(guǐ)道交通REITs試點範圍大大拓(tuò)展。 就總體邏輯而言(yán),上述(shù)兩種(zhǒng)模(mó)式均(jun1)具有(yǒu)可行性,同(tóng)時也存(cún)在各種潛(qián)在風險。 三(sān)、我國(guó)城市軌道(dào)交通REITs試(shì)點的(de)五大核(hé)心(xīn)關切 (一)確保底(dǐ)層資(zī)產具有(yǒu)可(kě)交(jiāo)易(yì)性(xìng) 發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金(jīn)(REITs)產品屬於資產(chǎn)上市,這與股權(quán)、債(zhài)權(quán)上市存在(zài)很大(dà)差別。其上市的載體(tǐ)不是一(yī)個公司,而是一個專項投資計劃,是一(yī)個標準(zhǔn)化的資(zī)產證券化(ABS)產品。我國的(de)基礎(chǔ)設施REITs試點(diǎn)采(cǎi)用(yòng)“公募(mù)基金+ABS”結(jié)構,通過公募基金擁(yōng)有(yǒu)ABS,由ABS擁有項(xiàng)目(mù)公司,再由(yóu)項目公司擁有REITs底層資(zī)產,相關結(jié)構(gòu)安排比(bǐ)較複雜。需要研究論證哪些(xiē)資產應(yīng)該納(nà)入(rù)REITs的底層資(zī)產範圍(wéi),關注(zhù)底(dǐ)層資產原(yuán)始(shǐ)權益(yì)人的(de)資格(gé)條(tiáo)件、資(zī)產本身(shēn)的合(hé)規性及(jí)可轉讓(ràng)性等條(tiáo)件(jiàn)。 城(chéng)市軌(guǐ)道(dào)交(jiāo)通(tōng)項目的前期工作一般(bān)比較規範(fàn)。針對項目本身的前(qián)期審查及(jí)曆史(shǐ)遺(yí)留(liú)問(wèn)題處理相對(duì)比(bǐ)較(jiào)容(róng)易。但是(shì)由於(yú)城市(shì)軌(guǐ)道交(jiāo)通基(jī)礎設施(shī)資(zī)本的(de)公共性(xìng)、網(wǎng)絡(luò)性(xìng)等(děng)特(tè)點,如(rú)何界定(dìng)基礎設施(shī)資(zī)產的範圍,需要進行係統(tǒng)全麵地(dì)比選(xuǎn)論證。對於納(nà)入(rù)證(zhèng)券投資(zī)基金(jīn)範圍的(de)底(dǐ)層(céng)資產(chǎn),在法律、法規、政(zhèng)策層麵是(shì)否(fǒu)存在交(jiāo)易障(zhàng)礙(ài),涉及到土地、國資、稅收等複(fù)雜問(wèn)題(tí),需要結合相(xiàng)關法(fǎ)律法(fǎ)規規定(dìng)及項目(mù)具體情況(kuàng)提出具有(yǒu)針(zhēn)對性的解決(jué)方(fāng)案。 (二(èr))確保(bǎo)基金(jīn)產品具(jù)有投(tóu)資價值 我國的(de)不(bú)動產REITs試(shì)點采用的是“基(jī)礎(chǔ)設施(shī)REITs”政策定位,具(jù)有(yǒu)很強的中國(guó)特色(sè),其政(zhèng)策初(chū)衷(zhōng)是強調我國推動(dòng)實(shí)施(shī)REITs試點(diǎn)要服務(wù)於實現國家戰(zhàn)略(luè),具(jù)有(yǒu)很(hěn)強(qiáng)的(de)政策導向性,體現了政(zhèng)策設計(jì)的專(zhuān)業智慧。但是,實現國家戰(zhàn)略與(yǔ)金融(róng)工具(jù)本(běn)身的商(shāng)業屬性(xìng)如(rú)何(hé)有效契(qì)合,需要進行(háng)試點(diǎn)探索。 REITs產品(pǐn)屬(shǔ)於(yú)金融投資(zī)工具(jù)。金融工具本身(shēn)具有商業(yè)屬性(xìng)和逐(zhú)利特征。從曆史經驗看,我(wǒ)國的股(gǔ)票市場(chǎng)曾經(jīng)作為推(tuī)動國有企業改革(gé)脫(tuō)困(kùn)的工具、推(tuī)動西部大開發的(de)工具、推動扶貧攻(gōng)堅和全麵建成(chéng)小康社(shè)會的工具(jù),而這些政策導向(xiàng)與股(gǔ)票本身的(de)逐(zhú)利(lì)屬性存(cún)在(zài)偏差,相關政(zhèng)策訴(sù)求(qiú)對我(wǒ)國(guó)股票市場的可(kě)持續健康發(fā)展難免會造成(chéng)負(fù)麵影響,相關經驗值得(dé)認(rèn)真(zhēn)總結。 城(chéng)市軌(guǐ)道交(jiāo)通資產(chǎn)既具有(yǒu)很強的公(gōng)益性,經濟、社(shè)會、生(shēng)態(tài)環保等方麵的外(wài)部性(xìng)特(tè)征(zhēng)非常突(tū)出(chū),同時又具有鮮(xiān)明的經(jīng)營性特征(zhēng),而且很多(duō)外部性(xìng)能夠(gòu)通過(guò)TOD模式(shì)等機製創(chuàng)新(xīn)進行內部化處(chù)理。如(rú)何將(jiāng)城市(shì)軌道交通(tōng)基(jī)礎設施資產(chǎn)策劃(huá)成(chéng)具有持續投(tóu)資(zī)價(jià)值的(de)金融投(tóu)資產品,是城市軌道(dào)交(jiāo)通REITs試(shì)點的重要(yào)核(hé)心關(guān)切。 (三)避免(miǎn)引(yǐn)導(dǎo)出(chū)現(xiàn)過度(dù)商(shāng)業化傾向 這裏涉及(jí)到城市軌(guǐ)道交(jiāo)通(tōng)基礎設(shè)施核心資產的保(bǎo)值增值和關(guān)聯(lián)資產的(de)商業盈(yíng)利,以及如何(hé)處理“保值增值”和“經(jīng)營利潤”的關(guān)係(xì)等問題。城市軌道交通資產(chǎn)屬於(yú)基(jī)礎設施資產,其(qí)最基(jī)本(běn)屬性(xìng)是(shì)公益(yì)性,而(ér)不(bú)是REITs作為金融投資(zī)工(gōng)具(jù)應(yīng)具有的最基本(běn)的商業(yè)盈利(lì)屬性。這(zhè)就(jiù)決定(dìng)了城市(shì)軌道(dào)交通領域不可(kě)能大規(guī)模采用(yòng)REITs工具,這(zhè)是(shì)由其(qí)產業(yè)屬性所(suǒ)決定的(de)。事實上,目(mù)前(qián)全世(shì)界還沒(méi)有成功發行(háng)過一支城(chéng)市(shì)軌道(dào)交(jiāo)通REITs產(chǎn)品。 從國際(jì)經驗看,不(bú)動(dòng)產(chǎn)REITs最早產(chǎn)生(shēng)於(yú)房地產領域(yù),而我國的REITs則(zé)強調把(bǎ)商(shāng)業(yè)房(fáng)地產排(pái)斥在試點之外。其(qí)他國家也有采用具有經(jīng)營(yíng)性特(tè)征(zhēng)的基(jī)礎設(shè)施資(zī)產發(fā)行(háng)REITs成功(gōng)的(de)案(àn)例(lì),但均(jun1)強調REITs產品的商業性和盈利(lì)性,這(zhè)是市(shì)場機製的應(yīng)有之義。如(rú)果不考慮(lǜ)基礎設施資產(chǎn)的產(chǎn)業技術經(jīng)濟特征(zhēng),以缺乏盈(yíng)利性的基礎(chǔ)設施(shī)資(zī)產發(fā)行REITs,並(bìng)對其進行(háng)過度商業(yè)化運作(zuò),就會損害基礎設(shè)施資(zī)產的公(gōng)益(yì)屬性(xìng)。 借(jiè)鑒2014年(nián)以來我國盲目(mù)采(cǎi)用PPP模式(shì)的教訓,不能把城市軌道交通的(de)所有基礎設(shè)施資產(chǎn)均(jun1)視為(wéi)商業性、可(kě)盈利性資產。基礎設施資產(chǎn)的(de)基(jī)本(běn)屬性主要(yào)是“保(bǎo)值”和(hé)“增值(zhí)”,在(zài)其使用過(guò)程中(zhōng)要維持其(qí)功(gōng)能屬(shǔ)性,其資(zī)產以不(bú)動(dòng)產的形態進行存在(zài)和延(yán)續,並(bìng)維(wéi)持其運營的功能屬性,體現其(qí)資產(chǎn)專(zhuān)用性和保值(zhí)增(zēng)值能(néng)力,而不是(shì)追求其(qí)商業性運營的“盈(yíng)利(lì)性(xìng)”。城市(shì)軌(guǐ)道交通基礎設施項目投融資及(jí)成本(běn)回收等模式(shì)創新(xīn),都應(yīng)體現其產業(yè)屬(shǔ)性。 (四(sì))避免(miǎn)形成(chéng)政(zhèng)府(fǔ)負擔剛(gāng)性(xìng)倒逼機製 無論是PPP模(mó)式(shì)還是BT模(mó)式(shì),主要針(zhēn)對新建項目(mù)的資(zī)金籌措。REITs則(zé)聚焦於盤活(huó)存量資產,將資產轉(zhuǎn)化為(wéi)資(zī)本,資(zī)本轉化(huà)為資金,資(zī)金(jīn)轉化(huà)為項目,項(xiàng)目(mù)再(zài)轉化為資產,從而形成基礎(chǔ)設施資產的良性循環(huán)。因此(cǐ),要跳出“基(jī)建狂魔”的(de)工程建設思(sī)維(wéi)模式,要圍繞盤活存(cún)量(liàng)資產做(zuò)文章。 存量資產盤活可(kě)以(yǐ)采用(yòng)多(duō)種工(gōng)具(jù)。利用(yòng)資本市場(chǎng)盤活(huó)存量資(zī)產,最有效(xiào)的方(fāng)式(shì)就是(shì)借助金(jīn)融工具的應(yīng)用,其資金(jīn)及各(gè)種資源(yuán)撬動的力(lì)度(dù)可以(yǐ)得到大力(lì)提升,但應用不(bú)當將引致(zhì)很大風險,金(jīn)融工具在服務實體經濟和(hé)追求商業盈利方(fāng)麵具有雙(shuāng)刃性。 REITs產品有(yǒu)權益型、債權(quán)型及混(hún)合型等多(duō)種組合。我國(guó)的(de)基礎(chǔ)設施REITs試點(diǎn)強調權益型政策(cè)導向。但就(jiù)其本質而言,REITs是獨(dú)立於股票和(hé)債券的(de)具有(yǒu)夾層性(xìng)質的金(jīn)融(róng)工具,兼具(jù)股票(piào)和債券(quàn)的相關(guān)屬性(xìng)。比如(rú),REITs產品(pǐn)強(qiáng)製高(gāo)比(bǐ)例分(fèn)紅(hóng)、規(guī)定最低資金(jīn)分(fèn)派(pài)率(lǜ)等,這些約(yuē)定都(dōu)體現著債權的(de)相關屬性。 如果不(bú)考慮城市軌道交通資(zī)產(chǎn)本身的公益(yì)性特征,過(guò)度強(qiáng)調(diào)其資本(běn)化運營(yíng),將盈(yíng)利性(xìng)較弱(ruò)的(de)基礎設施資(zī)產(chǎn)納(nà)入REITs試(shì)點範圍(wéi),如果屆(jiè)時(shí)不能實現4%最(zuì)低現金(jīn)分(fèn)派率(lǜ)等要求(qiú),就會通過(guò)資(zī)本(běn)市場(chǎng)公(gōng)眾募(mù)集的倒(dǎo)逼(bī)機(jī)製(zhì),形成對相(xiàng)關(guān)企業(yè)甚至是政府部門的剛性支付壓(yā)力。 (五)切實推動專(zhuān)業運(yùn)營服務機製(zhì)創(chuàng)新 借鑒采用PPP模(mó)式(shì)的經驗(yàn),基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域引入(rù)PPP模(mó)式的最根本目(mù)的(de),就是(shì)通過引入社(shè)會(huì)資(zī)本的倒逼機製,推(tuī)動基(jī)礎(chǔ)設施(shī)運營模式創新,從“重(chóng)建設(shè)、輕(qīng)運(yùn)營”轉型到“建營並重”,包括(kuò)底層(céng)資(zī)產本身(shēn)的(de)運營以及(jí)TOD層麵(miàn)的資產運營(yíng)增(zēng)值(zhí)。城(chéng)市軌道(dào)交(jiāo)通(tōng)采用PPP模式出現問題的最(zuì)大原(yuán)因,就(jiù)是(shì)沒能(néng)有效解(jiě)決專業化運營的難(nán)題,由施工企業承擔運營(yíng)責任(rèn),但施(shī)工企(qǐ)業僅關(guān)注賺(zuàn)取施工利潤(rùn),與PPP模(mó)式“提高(gāo)公共(gòng)服務(wù)供給的質量和(hé)效率(lǜ)”初(chū)衷(zhōng)相悖。 目(mù)前我國基礎設施REITs試點(diǎn),仍(réng)然(rán)沒(méi)能(néng)有效解(jiě)決(jué)專(zhuān)業化運(yùn)營(yíng)的(de)問(wèn)題。通過對原始(shǐ)權(quán)益人進行戰(zhàn)略配售(shòu)的(de)方式進行(háng)利益(yì)捆(kǔn)綁,仍然無(wú)法(fǎ)解決打(dǎ)破(pò)國(guó)有(yǒu)企業壟(lǒng)斷格(gé)局(jú),推動基(jī)礎(chǔ)設施運(yùn)營(yíng)體製機製(zhì)創新(xīn),促進城市軌(guǐ)道交(jiāo)通基礎設(shè)施(shī)輕(qīng)資(zī)產、專業(yè)化(huà)、可持(chí)續(xù)、高效(xiào)率運(yùn)營等(děng)深層次(cì)難題。這(zhè)就(jiù)要求在城市軌道(dào)交(jiāo)通REITs試點方案的設計研究(jiū)中,要通過(guò)REITs模式及資本市(shì)場(chǎng)的力量,推動基礎(chǔ)設施資產(chǎn)專業化運營的動(dòng)力(lì)機製(zhì)重構(gòu),以解決可(kě)持(chí)續性(xìng)高質量資本(běn)運(yùn)營等(děng)問題。 四、確保基礎(chǔ)設施公募REITs健康發展的三大(dà)思維方(fāng)向 城(chéng)市軌道交通REITs試(shì)點,應(yīng)強調產業思(sī)維、運營思(sī)維和效(xiào)率(lǜ)思維(wéi)等三大(dà)思(sī)維(wéi)方向(xiàng),為(wéi)推動(dòng)我國(guó)基(jī)礎設施投(tóu)融資(zī)體(tǐ)製深(shēn)化改(gǎi)革和資本市(shì)場(chǎng)沿(yán)著(zhe)服(fú)務於(yú)實體(tǐ)經(jīng)濟方(fāng)向進行供給(gěi)側結(jié)構(gòu)性改(gǎi)革的總(zǒng)體戰略(luè)目標服務(wù)。 (一(yī))聚焦(jiāo)產業思維,規避傳統金融(róng)思(sī)維 現代金融對(duì)產(chǎn)業(yè)發展(zhǎn)具有重要推動作(zuò)用,但金融業(yè)必須定位為服務實體經濟,不能(néng)脫(tuō)實向虛推動泡沫(mò)經(jīng)濟發展(zhǎn),濫用金(jīn)融工具和盲(máng)目概念創新。REITs是將(jiāng)資產進行直(zhí)接上市(shì),要求將資產收(shōu)益進行(háng)高(gāo)比(bǐ)例直接(jiē)現(xiàn)金分(fèn)派(pài),是(shì)最能體現金(jīn)融業(yè)服務於(yú)實體經(jīng)濟(jì)的(de)金融工具(jù),各(gè)方(fāng)麵(miàn)對通過REITs引(yǐn)入促進(jìn)金(jīn)融(róng)業深化改(gǎi)革給予很大期(qī)望(wàng)。因此(cǐ),要跳出(chū)過去的金融服務業自我(wǒ)循(xún)環(huán)發(fā)展(zhǎn)的思維(wéi)模(mó)式(shì),要強調(diào)REITs金融創(chuàng)新必須(xū)以(yǐ)服務(wù)實體(tǐ)經濟為導(dǎo)向(xiàng),聚(jù)焦(jiāo)國家(jiā)戰略,推動(dòng)完善(shàn)基(jī)礎設施(shī)產業體(tǐ)係,服(fú)務於基礎設(shè)施創(chuàng)新發(fā)展和投融資(zī)模式(shì)深化改革;堅(jiān)持(chí)REITs發展的(de)股(gǔ)權性(xìng)融資導向,完善(shàn)有利(lì)於(yú)促進主動(dòng)管理的基金治理機製(zhì),通過(guò)資產(chǎn)價(jià)值(zhí)主動(dòng)管理撬動盤(pán)活存量(liàng)基礎設(shè)施資(zī)產,建立促(cù)進(jìn)資產債務管理模式(shì)優化(huà)和基礎設施(shī)資產良性循環的(de)促進(jìn)機製。 (二(èr))聚焦運營思維,規(guī)避(bì)傳統基(jī)建思維 要(yào)轉(zhuǎn)變我國(guó)長期以(yǐ)來重基(jī)建(jiàn)輕運(yùn)營的思維(wéi)定式,堅持(chí)經(jīng)營導向(xiàng),強(qiáng)調市場原則,重塑(sù)經營(yíng)性基礎設施資(zī)產(chǎn)定價機(jī)製,推動基礎(chǔ)設施產業(yè)的(de)可(kě)持續(xù)運(yùn)營(yíng);要堅(jiān)持使用(yòng)者付(fù)費(fèi)主(zhǔ)導的(de)原則,促進(jìn)建立投(tóu)資多元化(huà)回報機製,構(gòu)建基金(jīn)持(chí)有(yǒu)人對未來REITs基礎資(zī)產形(xíng)成基於(yú)專業運營回報的(de)合(hé)理預期機(jī)製,而不是利用資本(běn)市(shì)場的力量倒逼(bī)轉移風險;要(yào)研究重構(gòu)並完善現金流(liú)量預期管理(lǐ)機(jī)製(zhì);堅(jiān)持專(zhuān)業機構持(chí)有為主(zhǔ)體(tǐ),專業化(huà)運營(yíng)為(wéi)基礎,聚焦價(jià)值(zhí)持續(xù)提(tí)升(shēng)的預(yù)期管(guǎn)理,促進長期持(chí)有和價值(zhí)投(tóu)資的理念(niàn)構建,建立完善(shàn)基礎設施持(chí)續專業穩健(jiàn)運(yùn)營(yíng)機製的(de)自主(zhǔ)管(guǎn)理機(jī)製(zhì)。 (三(sān))聚焦效(xiào)率思(sī)維,規避傳統短線(xiàn)思(sī)維(wéi) 存量基(jī)礎設施領域(yù)引入REITs模式的(de)根本(běn)目(mù)的,是為了(le)完善治(zhì)理結構,促進專(zhuān)業化運營(yíng),聚焦公(gōng)共服務的提(tí)供(gòng),促進基(jī)礎設(shè)施專業服務(wù)質(zhì)量和(hé)效率的提升,讓(ràng)公共服務的(de)使用者(zhě)切(qiē)實感受到(dào)質(zhì)量和(hé)效(xiào)率的提升,而(ér)不(bú)是由於(yú)市(shì)場(chǎng)化(huà)逐利性改革(gé)而(ér)降(jiàng)低(dī)服務標準(zhǔn)和服務(wù)效(xiào)率(lǜ),市場(chǎng)參與主體滿(mǎn)足於賺一筆(bǐ)就走的短(duǎn)線思維。因此,要研究如何才能聚(jù)焦於優化和(hé)完善(shàn)項目(mù)治理(lǐ)結構,通過管理(lǐ)提升來提高REITs基(jī)礎設(shè)施(shī)資產的(de)價值和投(tóu)資回報(bào),提升(shēng)項(xiàng)目(mù)生命周期(qī)全過程(chéng)的管理(lǐ)效(xiào)率和(hé)價值(zhí)增值(zhí)。要(yào)有效利用資本市場的(de)倒逼(bī)機製(zhì),疏通流通渠(qú)道,堅持公開透(tòu)明(míng),提升(shēng)社(shè)會(huì)公(gōng)眾(zhòng)投資(zī)參與(yǔ)效率(lǜ),完(wán)善(shàn)基(jī)金(jīn)募(mù)集(jí)交易(yì)監管效率,有(yǒu)效發(fā)揮(huī)市場配(pèi)置(zhì)資(zī)源的(de)決(jué)定性作(zuò)用,避免我(wǒ)國基(jī)礎設(shè)施(shī)領(lǐng)域采用REITs模式走向畸形發(fā)展的老路。 | |||||
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